宅建業免許申請①

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◆宅建業免許◆

　以下のいずれかあるいは両方に該当するものは、宅建業免許が必要です。

▼宅地建物取引業の定義

∇宅地または建物について自ら売買または交換することを業として行うこと
∇宅地または建物について他人が売買、交換または賃借するにつき、その代理もしくは媒介することを業として行うこと

　※他人の物件を代理、媒介する場合には宅建業免許が必要。
　※自己の所有する物件を売買、交換する場合には宅建業免許が必要。
　※自己の所有する物件を賃借、管理する場合には宅建業免許は不要。

◎業として行うとは？
　宅建業免許が必要な場合とは、上記のとおり「～を業として行う」場合に必要とされています。業として行うということは、不特定多数の人たちを相手として、反復継続的に取引を行うような場合のことをいいます。ということは、一回限り他人の物件の売買の仲介をした場合や、無償で仲介を行う場合には宅建業免許は必要ありません。

　宅建業免許は、以下のように営業所の設置区域によって「国土交通大臣免許」と「都道府県知事免許」に区分されています。

▼免許の区分

★「国土交通大臣免許」
　・2以上の都道府県の区域内において事務所を設置し事業を営もうとする場合。
★「都道府県知事免許」
　・1つの都道府県の区域内において事務所を設置し事業を営もうとする場合。

　例として、東京都に本店があって他に支店がない場合には都道府県知事免許で宅建業を営むことができますが、東京の本店のほか大阪や名古屋といった場所にも支店があるといった場合には国土交通大臣免許が必要になります。では、東京都に本店と支店がいくつかあるが他の都道府県には支店がない場合はどうでしょうか？この場合には、都道府県知事免許で宅建業を営むことができます。つまり、支店が他の都道府県あるかどうかで、知事免許か大臣免許の区別があるだけです。

　※都道府県知事免許であったとしても、他の都道府県にある物件を扱うことはできます。

　※宅建業の免許は、個人でも法人でも受けることができます。しかし、個人として宅建業の免許を受けていたものが、宅建業を営む目的で法人を設立し、その個人が法人の代表者として宅建業を営む場合には、新たに法人として宅建業免許を受ける必要があります。個人と法人は個別独立の存在ですから、個人の免許を法人が引き継ぐことはできないのです。

　宅建業免許は一度受ければ一生有効というわけではありません。宅建業免許の有効期限は5年です。この有効期間5年を経過すると自動的に免許の効力は失われます。継続して宅建業を営むためには「更新」手続きをする必要があり、有効期間満了の日の90日前から30日前までの間に更新の免許申請手続きをしなければなりません。

▼宅建業免許更新の注意点

※宅建業免許の更新時に気をつけることは、申請の内容について宅建業法に違反することがないかどうかを十分に確認した上で行うことです。当たり前のようなことかもしれませんが、もし宅建業法に違反する内容がある場合には、宅建業免許を更新することができないだけでなく、その違反内容に応じた行政処分を受ける可能性もあります。

　以下で、宅建業免許の大まかな流れをみておきましょう。

▼宅建業免許申請の流れ

①申請書類　＋　添付書類の作成
↓
②申請書類等の提出
↓
③申請受理後の審査（欠格事由等の審査。審査期間は30～40日。）
↓
④免許の通知（申請者の事務所本店あてに通知。）
↓
⑤営業保証金の供託　　　or　　保証協会への加入
↓
⑥営業保証金供託済届　　or　　保証協会加入済届
↓
⑦免許証の交付
↓
⑧営業開始

　※免許申請後免許されるまでの間に、申請内容に変更が生じた場合には原則として申請を取り下げなくてはなりません。

　※②申請書類等提出時に、免許手数料として大臣免許9万円、知事免許3万3千円が必要です。

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